Recibes una herencia y entre los bienes aparece una vivienda familiar.
Buscas la escritura, consultas el Catastro y descubres algo que no esperabas:
los datos no coinciden.
Puede que en la escritura aparezcan 90 m² y en Catastro figuren 115 m². O que la vivienda tenga una planta, terraza, garaje o ampliación que no aparece correctamente reflejada.
¿Significa esto que la vivienda tiene un problema de propiedad?
No necesariamente. Pero sí es una situación que conviene revisar antes de seguir adelante.
¿Por qué pueden no coincidir Catastro y escritura?
Las discrepancias pueden tener diferentes orígenes.
Por ejemplo:
- Una ampliación de la vivienda que nunca se actualizó.
- Una medición antigua.
- Una modificación de la distribución.
- Una construcción auxiliar que no aparece correctamente.
- Cambios en la superficie de la parcela.
- Errores históricos en la documentación.
- Diferencias entre la descripción registral, catastral y la realidad física.
Por eso, no conviene asumir automáticamente que el dato correcto es el que aparece en uno de los documentos.
Primero hay que averiguar de dónde procede la diferencia.
Catastro, escritura y Registro no son exactamente lo mismo
Este punto es fundamental.
El Catastro es un registro administrativo de carácter inmobiliario y fiscal que contiene, entre otros datos, información sobre la descripción y características de los inmuebles.
La escritura recoge el título jurídico mediante el que se adquirió la propiedad y su descripción.
Y el Registro de la Propiedad publica la situación jurídica de los derechos inscritos sobre las fincas.
Por tanto, si heredas una vivienda, es recomendable comprobar los tres ámbitos, no quedarse únicamente con la información de Catastro.
La normativa catastral contempla mecanismos para corregir discrepancias entre la descripción catastral y la realidad inmobiliaria.
¿Y si Catastro tiene más metros que la escritura?
Es una situación bastante habitual.
Imagina que heredas una vivienda cuya escritura indica:
100 m²
pero al consultar Catastro aparecen:
130 m²
Lo primero que no deberías hacer es asumir que esos 30 m² adicionales forman automáticamente parte de la propiedad.
Hay que investigar qué representan esos metros.
Puede tratarse de una ampliación real de la vivienda, una diferencia de medición, una superficie construida computada de otra manera o incluso una discrepancia que afecte a la identificación del inmueble.
El Catastro puede ser una pieza importante para analizar la situación, pero no sustituye por sí solo al título de propiedad.
¿Y si ocurre al contrario?
También puede suceder.
La escritura puede describir una vivienda de mayor superficie que la que actualmente figura en Catastro.
En ese caso también conviene comprobar qué ha ocurrido.
Quizá Catastro no esté actualizado.
Quizá haya habido una modificación que nunca se incorporó.
O puede existir una diferencia que necesite ser justificada documentalmente.
Lo importante es no corregir un dato sin saber antes por qué es incorrecto.
¿Puedo aceptar la herencia aunque haya una discrepancia?
Una discrepancia entre Catastro y la documentación no significa automáticamente que no puedas aceptar una herencia.
Pero si has detectado el problema, conviene analizarlo antes de realizar determinadas operaciones posteriores, especialmente si tienes intención de vender, repartir o regularizar el inmueble.
En algunos casos, además, la discrepancia puede abordarse dentro de una operación documentada ante notario. La normativa prevé procedimientos específicos para determinadas discrepancias relativas a configuración y superficie de parcelas.
Por eso cada caso debe estudiarse individualmente.
El problema aparece muchas veces cuando quieres vender
Aquí es donde una diferencia aparentemente pequeña puede convertirse en un problema.
Imagina que heredas una vivienda y decides venderla.
Encuentras comprador.
Pero durante la preparación de la documentación se descubre que:
📑 La escritura dice una superficie.
🏠 Catastro refleja otra.
📍 La realidad física muestra una tercera.
En ese momento puede ser necesario determinar qué está ocurriendo y si hace falta regularizar la situación.
Y es mucho mejor descubrirlo antes de tener un comprador esperando.
¿Qué documentación deberías revisar?
Si has heredado una vivienda con diferencias entre Catastro y escritura, empezaría por recopilar:
- Escritura de propiedad del fallecido.
- Escrituras anteriores, si existen.
- Certificación catastral.
- Referencia catastral.
- Información del Registro de la Propiedad.
- Documentación de posibles ampliaciones o reformas.
- Planos, cuando existan.
- Documentación urbanística relacionada con el inmueble, si procede.
Con toda esta información se puede empezar a reconstruir qué ha ocurrido y cuál es la situación actual de la vivienda.
¿Se puede corregir el Catastro?
En determinadas circunstancias sí.
La normativa contempla procedimientos de incorporación, rectificación y subsanación de discrepancias para conseguir que la descripción catastral se corresponda con la realidad inmobiliaria cuando concurren los requisitos establecidos.
Pero el procedimiento concreto dependerá de qué tipo de discrepancia existe, por qué se produjo y qué documentación puede acreditarla.
No es lo mismo corregir un error de superficie que regularizar una ampliación de una vivienda.
¿Y si la diferencia afecta a los límites de la parcela?
Aquí hay que prestar todavía más atención.
Una diferencia de superficie puede parecer inicialmente un simple error administrativo, pero si afecta a los linderos o a la identidad de la finca, pueden aparecer terceros afectados.
En determinados procedimientos de rectificación, por ejemplo, pueden tener que intervenir o ser notificados propietarios colindantes.
Por eso no conviene tratar una discrepancia de metros como si siempre fuera un simple trámite.
El error de esperar a vender para solucionarlo
Si acabas de heredar una vivienda y descubres que los datos no coinciden, puede resultar tentador pensar:
«Ya lo arreglaré cuando la venda.»
No es una buena estrategia.
Si posteriormente quieres vender, donar, repartir la herencia o realizar otra operación sobre el inmueble, la discrepancia puede aparecer precisamente cuando necesitas que toda la documentación esté preparada.
Resolverla con tiempo puede evitar que una operación futura se retrase meses.
¿Has heredado una vivienda con datos diferentes en Catastro y escritura?
No significa necesariamente que hayas heredado un inmueble con un problema grave.
Pero sí significa que deberías averiguar por qué no coinciden los datos y qué consecuencias puede tener la diferencia.
En Abert Consultoría Inmobiliaria, puedo ayudarte a revisar la documentación del inmueble heredado, analizar las diferencias entre escritura, Catastro y Registro y detectar qué cuestiones conviene aclarar antes de tomar decisiones sobre la propiedad.
Si has heredado una vivienda en Alcoy y has descubierto que los metros, la descripción o algún otro dato no coincide, no esperes a tener un comprador delante para averiguar qué ocurre.
Primero entiende la situación. Después decide qué hacer.
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