Tienes una vivienda.
Encuentras comprador.
Llegáis a un acuerdo sobre el precio.
Y cuando empieza la revisión de la documentación aparece un problema:
En la escritura figuran 90 m², en Catastro aparecen 105 m² y la vivienda físicamente tiene aproximadamente 105 m².
¿Puede esta discrepancia impedir la venta?
Puede complicarla e incluso retrasarla, dependiendo de cuál sea el origen y la importancia de la discrepancia.
Y este es precisamente el motivo por el que conviene revisar la documentación antes de poner una propiedad a la venta.
El problema no es simplemente que «falten metros»
Una diferencia de superficie puede parecer un error administrativo sin importancia.
Pero detrás de esos metros puede existir algo mucho más relevante.
Por ejemplo:
- Una ampliación de la vivienda.
- Un cerramiento de terraza.
- Un garaje construido posteriormente.
- Una estancia que no figura en la documentación.
- Una descripción registral antigua.
- Una diferencia de medición.
- Una construcción que no está correctamente regularizada.
Por eso, cuando aparecen metros diferentes, la pregunta importante no es:
«¿Qué número de metros pongo?»
La pregunta correcta es:
«¿Por qué no coinciden?»
Catastro, Registro y escritura pueden mostrar datos diferentes
Esta es una cuestión fundamental.
El propietario puede encontrarse con tres descripciones:
🗺️ Catastro
Puede mostrar una determinada superficie construida y una representación gráfica del inmueble.
📑 Escritura
Puede describir la vivienda según el título de propiedad correspondiente.
🏛️ Registro de la Propiedad
Puede contener una descripción registral que no coincide ni con la realidad, ni con el catastro.
Y además existe una cuarta realidad:
🏠 La vivienda que existe físicamente
Es decir, lo que realmente hay construido.
El objetivo no es conseguir que todos los documentos tengan exactamente la misma cifra sin más.
Primero hay que determinar cuál es la situación real y por qué existen las diferencias.
Un ejemplo muy sencillo
Imagina que compras una vivienda que aparece en escritura con:
90 m² construidos.
Con el paso de los años se cierra una terraza y se añaden 15 m².
Ahora físicamente existen:
105 m².
Pero la escritura sigue describiendo:
90 m².
Catastro, por su parte, podría reflejar ya los 105 m².
Cuando llega el momento de vender, el comprador puede preguntar:
«¿De dónde salen esos 15 metros?»
Y es una pregunta completamente razonable.
Porque no está comprando únicamente cuatro paredes.
Está comprando un inmueble cuya situación jurídica, registral, catastral y física debe poder analizarse.
¿Puede el comprador negarse a comprar?
Sí, puede ocurrir.
Un comprador puede decidir no continuar con una operación si considera que existe una incertidumbre documental que no quiere asumir.
Especialmente cuando pretende financiar la compra mediante una hipoteca y la entidad financiera o los profesionales que intervienen en la operación detectan discrepancias que necesitan aclaración.
Pero tampoco significa que cualquier diferencia de metros bloquee automáticamente una compraventa.
Una pequeña diferencia puede tener un tratamiento completamente distinto de una ampliación importante no documentada.
Todo depende del caso.
¿Y el banco puede poner problemas?
También puede suceder.
Cuando existe financiación hipotecaria, la entidad necesita analizar el inmueble y su garantía.
Si la superficie que aparece en la documentación no coincide con la realidad:
¿Qué se está hipotecando exactamente?
Si la discrepancia es relevante, puede ser necesario aclararla o aportar documentación adicional antes de continuar.
Por eso una diferencia de metros puede afectar directamente a la financiación del comprador.
El problema puede ser todavía mayor si existen obras no declaradas
Aquí es donde una discrepancia aparentemente sencilla puede esconder un problema más importante.
Supongamos que:
Escritura → 100 m²
Catastro → 125 m²
Realidad → 125 m²
Los 25 m² adicionales corresponden a una ampliación realizada hace años.
En ese caso, no estamos simplemente ante una diferencia numérica.
Hay que estudiar qué es esa ampliación, cuándo se realizó, cuál es su situación urbanística y qué documentación existe.
Dependiendo del caso, puede ser necesario regularizar o documentar determinados aspectos antes de que la operación pueda avanzar con normalidad.
«Pero si Catastro ya lo reconoce…»
Es una frase que se escucha con frecuencia.
Y hay que matizarla.
Que una superficie aparezca en Catastro no significa por sí solo que una obra esté legalizada urbanísticamente, ni que la descripción registral se haya actualizado automáticamente.
Catastro y Registro cumplen funciones diferentes.
Por eso es necesario comprobar el conjunto de la documentación.
¿Puede afectar también al precio?
Sí.
Imagina dos viviendas aparentemente iguales:
Vivienda A: 100 m² correctamente documentados.
Vivienda B: 125 m² físicos, pero con 25 m² cuya situación documental necesita aclararse.
Aunque físicamente puedan parecer similares, la situación documental de ambas no es la misma.
Y eso puede influir en la percepción del comprador, en la valoración y en la negociación.
Una discrepancia no solo puede retrasar una venta.
También puede afectar a las condiciones en las que finalmente se realiza.
¿Qué pasa si descubres la diferencia justo antes de firmar la compraventa?
Es uno de los peores momentos para descubrirlo.
Porque puede provocar:
- Retrasos.
- Solicitud de documentación adicional.
- Renegociación.
- Problemas con la financiación.
- Necesidad de realizar trámites adicionales.
- Incertidumbre para comprador y vendedor.
Y en determinadas circunstancias puede llegar a hacer que una operación no continúe.
Por eso es mucho más recomendable detectar estas cuestiones antes de poner en venta la vivienda.
¿Cómo comprobar si tu vivienda tiene diferencias?
Antes de vender, puedes empezar comparando:
1. Escritura
Comprueba qué superficie y descripción aparecen.
2. Catastro
Revisa la superficie, referencia catastral y representación gráfica.
3. Registro
Solicita información actualizada para comprobar cómo aparece descrita la finca.
4. Realidad física
Comprueba qué mide realmente en la vivienda.
Y aquí no hay que quedarse únicamente con los metros.
Hay que comprobar también:
- Terrazas.
- Garajes.
- Trasteros.
- Anexos.
- Ampliaciones.
- Cerramientos.
- Parcelas.
- Construcciones auxiliares.
¿Y si los datos no coinciden?
No intentes solucionar el problema simplemente modificando una cifra.
Primero hay que determinar el origen de la discrepancia.
Puede ser una cuestión relativamente sencilla.
O puede requerir intervención técnica, registral, catastral o urbanística.
Y la solución dependerá de las circunstancias concretas.
El mejor momento para detectar una discrepancia es antes de vender
Este es el mensaje más importante.
No esperes a tener un comprador delante.
Porque cuando ya existe una persona interesada, cualquier problema documental adquiere mucha más importancia.
Es mejor revisar previamente:
Realidad → Escritura → Registro → Catastro
y conocer exactamente qué está ocurriendo.
Así puedes decidir si conviene corregir algo, documentarlo, regularizarlo o simplemente explicar adecuadamente la diferencia.
¿Tienes una vivienda en Alcoy y no sabes si los metros coinciden?
En Abert Consultoría Inmobiliaria puedo ayudarte a analizar la información disponible sobre tu inmueble y detectar posibles discrepancias antes de iniciar una venta.
Si sospechas que tu vivienda tiene más o menos metros de los que aparecen en la documentación, no esperes a que lo descubra el comprador.
Una diferencia de metros no siempre impide vender.
Pero ignorarla sí puede convertir una venta sencilla en una operación mucho más complicada.
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