Es una situación muy frecuente. Muchos propietarios descubren en algún momento que los metros de su parcela en el catastro no coinciden con la superficie real del terreno. A veces la diferencia es pequeña, pero en otros casos puede ser significativa.
Cuando ocurre esto surge una duda lógica: ¿qué pasa si mi parcela en el catastro tiene menos metros de los reales?
La respuesta depende del origen del error.
Por qué puede haber diferencias de metros en una parcela
Las discrepancias entre la superficie real de una parcela y la que aparece en el catastro pueden deberse a varias razones. Muchas de ellas tienen su origen en mediciones antiguas o en cambios que nunca se actualizaron correctamente.
Algunas causas habituales son:
- Mediciones antiguas poco precisas
- Cambios en los límites de la parcela con el paso del tiempo
- Errores cartográficos en el catastro
- Agrupaciones o segregaciones que no se reflejaron correctamente
- Diferencias entre catastro y registro de la propiedad
El propietario no se da cuenta de estas diferencias hasta que necesita realizar algún trámite relacionado con el inmueble.
Cuándo suele detectarse este problema
La diferencia de metros suele aparecer cuando se realiza alguna operación inmobiliaria o técnica, como por ejemplo:
- La venta de la parcela o de una vivienda construida sobre ella
- Una herencia o donación
- La solicitud de una hipoteca
- La realización de una medición topográfica
- La tramitación de una licencia urbanística
- Un conflicto de linderos con el vecino
Cuando se comparan los datos oficiales con una medición actual, es cuando se detecta que la parcela realmente tiene más, o menos, metros de los que figuran en el catastro.
¿Se pueden corregir los metros del catastro?
En muchos casos sí se puede corregir esta diferencia, pero es necesario realizar un procedimiento administrativo para actualizar la información catastral.
Normalmente se requiere:
- Una medición técnica de la parcela realizada por un profesional
- Un plano o informe técnico que justifique la superficie real
- La presentación de la documentación ante el catastro
- Notificación a los colindantes para su aprobación
Si el catastro acepta la modificación, actualizará la superficie de la parcela para que coincida con la realidad física del terreno.
Por qué conviene regularizar la superficie real
Aunque algunas personas no le dan importancia, tener menos metros en el catastro de los que realmente tiene la parcela puede generar problemas en determinadas situaciones.
Por ejemplo:
- Dificultades en una venta inmobiliaria
- Problemas en la tasación de la propiedad y por tanto en la financiación de la compraventa
- Diferencias entre catastro y registro de la propiedad
- Complicaciones en trámites urbanísticos
Además, cuando la superficie real se regulariza correctamente, la propiedad queda revalorizada y se facilita su venta en el futuro.
Analizar cada caso es fundamental
Cada parcela puede tener una situación distinta. Antes de iniciar un procedimiento para modificar la superficie catastral, es recomendable estudiar bien la documentación del inmueble y comprobar cómo coinciden los datos de catastro, registro y realidad física.
En Abert, consultoría inmobiliaria en Alcoy, puedo ayudarte a revisar la documentación de tu parcela, detectar posibles discrepancias y orientarte sobre cómo regularizar los metros reales de tu propiedad si el catastro no coincide con la superficie real.
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