Muchas familias en Alcoy y Alicante descubren el significado de palabras como usufructo o nuda propiedad justo cuando reciben una herencia, realizan una donación o quieren vender una vivienda.

Y en ese momento aparecen las preguntas:

• “¿Puedo vender la casa?”
• “¿Necesito permiso del usufructuario?”
• “¿Conviene esperar?”
• “¿Es mejor consolidar el pleno dominio ahora?”
• “¿Qué impuestos tendría?”

En Abert Consultoría Inmobiliaria trato con frecuencia situaciones donde una vivienda no pertenece completamente a una sola persona, sino que está dividida entre usufructo y nuda propiedad.

Entender bien cómo funciona cada figura es clave para evitar conflictos familiares, errores legales y pérdidas económicas.

¿Qué es el usufructo?

El usufructo da derecho a usar y disfrutar un bien aunque no se sea el propietario.

Por ejemplo:

• vivir en la vivienda
• alquilarla
• obtener frutos

Es muy habitual en herencias cuando:

• el cónyuge viudo mantiene el usufructo
• los hijos reciben la nuda propiedad

En la práctica, significa que una persona puede utilizar la vivienda aunque otra sea la nuda propietaria.

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad representa la titularidad del inmueble, pero sin el derecho de uso o disfrute, mientras exista el usufructo.

El nudo propietario:

• es titular del inmueble
• pero no puede disfrutar de él hasta extinguirse el usufructo

Cuando el usufructo desaparece —normalmente por fallecimiento— se consolida automáticamente el pleno dominio.

El problema más común: querer vender

Muchas complicaciones aparecen cuando:

• el usufructuario quiere vender
• el nudo propietario quiere disponer del inmueble
• un heredero necesita liquidez
• la familia no se pone de acuerdo

Y aquí hay una cuestión importante:

Ni el usufructuario ni el nudo propietario pueden vender libremente la vivienda por separado

Para vender el pleno dominio deben intervenir ambas partes.

Opción 1: esperar al fallecimiento

Es la situación más habitual.

El usufructuario mantiene:

• uso de la vivienda
• seguridad habitacional
• posibles ingresos por alquiler

Y al fallecimiento:

• el usufructo se extingue
• el nudo propietario adquiere pleno dominio

Ventajas

• evita operaciones inmediatas
• puede reducir conflictos familiares
• mantiene protección del usufructuario

Inconvenientes

• limita decisiones sobre la vivienda
• dificulta algunas ventas
• puede generar inmuebles “bloqueados”
• retrasa operaciones económicas

Opción 2: vender usufructo y nuda propiedad conjuntamente

Otra posibilidad es que ambas partes acuerden vender la vivienda completa.

En ese caso:

• el comprador adquiere pleno dominio
• el precio se reparte según valoración legal del usufructo y la nuda propiedad

La valoración depende principalmente de:

• edad del usufructuario
• valor del inmueble

Cuanto más joven sea el usufructuario:

• mayor valor tiene el usufructo
• menor valor tiene la nuda propiedad

Opción 3: consolidar el pleno dominio antes

En algunos casos puede interesar extinguir el usufructo antes del fallecimiento.

Esto puede hacerse mediante:

• compraventa entre partes
• renuncia del usufructuario

Así, el nudo propietario pasa a tener el pleno dominio completo.

¿Cuándo puede interesar?

Por ejemplo:

• para vender más fácilmente
• evitar conflictos familiares
• reorganizar patrimonio
• facilitar herencias futuras
• desbloquear operaciones hipotecarias

¿Qué opción conviene más?

No existe una única respuesta. Depende de factores como:

• situación familiar
• necesidad económica
• edad del usufructuario
• valor de la vivienda
• fiscalidad
• relación entre herederos

En algunos casos esperar es lo más lógico

En otros, consolidar el dominio antes puede ahorrar problemas y dinero

Aspectos fiscales importantes

No tener en cuenta el aspecto fiscal, puede generar sorpresas muy desagradables que se podían haber evitado..

Dependiendo del caso pueden intervenir:

• Impuesto de Sucesiones
• Plusvalía municipal
• IRPF
• tributación por consolidación de dominio
• gastos notariales y registrales

Un error muy habitual: no revisar la documentación

Estos errores pueden descubrirse años después porque:

• el usufructo no estaba correctamente inscrito
• existen errores registrales
• la herencia quedó incompleta

Y esos errores complican muchísimo una futura venta.

La importancia de estudiar cada caso

En Abert Consultoría Inmobiliaria trabajo personalmente situaciones de herencias, usufructos y nuda propiedad ayudando a propietarios y familias a entender:

• qué derechos tiene cada parte
• qué opciones existen
• qué consecuencias fiscales puede haber
• qué solución encaja mejor en cada caso

Porque una decisión precipitada puede afectar económicamente durante años.

Conclusión

Usufructo y nuda propiedad son figuras muy habituales en herencias y en una planificación patrimonial, pero generan muchas dudas cuando llega el momento de vender o reorganizar una vivienda.

En algunos casos conviene esperar al fallecimiento para consolidar el pleno dominio.
En otros, puede ser más interesante llegar a acuerdos antes para facilitar operaciones y evitar conflictos.

Lo importante es analizar cada situación de forma individual antes de tomar decisiones legales o económicas importantes.