Al considerar la compra de una propiedad, es importante entender las diferencias entre si el inmueble es de obra nueva o es de segunda mano. Estas diferencias afectan tanto los términos contractuales como los aspectos legales y financieros de la transacción.
Contratos de Obra Nueva:
- Promotor y Vendedor:
- La propiedad es vendida directamente por el promotor o constructor.
- El promotor es responsable de la construcción y la entrega de la vivienda.
- Estado de la Propiedad:
- La propiedad está en construcción o recién terminada.
- Puede haber posibilidad de personalización (elección de acabados, distribución, etc.).
- Garantías:
- Garantía decenal: Cobertura de diez años para defectos estructurales.
- Garantía de tres años para defectos en instalaciones.
- Garantía de un año para defectos de acabado.
- Documentación:
- Contrato de compraventa con el promotor.
- Memoria de calidades: Detalle de los materiales y acabados utilizados.
- Licencia de primera ocupación: Documento que certifica que la vivienda cumple con la normativa urbanística y está apta para ser habitada.
- Planos y proyecto de la vivienda.
- Impuestos:
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): Generalmente el 10% del precio de venta.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): Varía según la comunidad autónoma.
- Pagos y Financiación:
- El pago suele realizarse en varias fases (reserva, firma del contrato, pagos durante la construcción, pago final a la entrega).
- Posibilidad de obtener financiación a través del promotor.
- Plazos de Entrega:
- Pueden ser largos si la construcción no ha terminado.
- El contrato debe especificar claramente la fecha de entrega y las penalizaciones por retraso.
Contratos de Segunda Mano:
- Propietario y Vendedor:
- La propiedad es vendida por un particular o una entidad (banco, empresa).
- El vendedor puede ser el propietario original o un tercero que ha adquirido la propiedad.
- Estado de la Propiedad:
- La propiedad ya ha sido habitada.
- Pueden existir desgastes y necesidad de reformas.
- Garantías:
- No existen garantías específicas de construcción.
- La responsabilidad del vendedor se limita a defectos ocultos (vicios ocultos) durante seis meses.
- Documentación:
- Contrato de compraventa entre particulares.
- Certificado de eficiencia energética.
- Cédula de habitabilidad: Documento que certifica que la vivienda cumple con las condiciones mínimas para ser habitada.
- Últimos recibos de suministros pagados y certificado de deudas de la comunidad de propietarios.
- Impuestos:
- I.T.P. (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Varía entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma.
- Plusvalía municipal: Impuesto sobre el incremento del valor del terreno, que debe pagar el vendedor.
- Pagos y Financiación:
- Pago único al firmar la escritura de compraventa. También se puede entregar una señal en caso de firmar un contrato privado previo de compraventa.
- Financiación a través de hipoteca bancaria si es necesario.
- Plazos de Entrega:
- Inmediata una vez firmada la escritura de compraventa ante notario.
- Menos incertidumbre respecto a la fecha de disponibilidad.
Consideraciones Adicionales:
- Inspección y Tasación:
- En segunda mano, es recomendable realizar una inspección técnica para evaluar el estado real de la propiedad.
- En obra nueva, revisar el avance de la construcción y la calidad de los acabados.
- Comunidad de Propietarios:
- En obra nueva, es probable que la comunidad de propietarios aún no esté constituida.
- En segunda mano, es importante revisar las actas de la comunidad para conocer posibles derramas o problemas existentes.
- Ubicación y Entorno:
- En obra nueva, el entorno puede estar en desarrollo, lo que puede afectar servicios y infraestructuras.
- En segunda mano, el entorno está más consolidado y es más fácil evaluar la calidad de vida en la zona.
Entender estas diferencias te ayudará a tomar una decisión y asegurarte de que el proceso de compra sea lo más fluido y seguro posible. Lo mejor es que consultes con un profesional independiente que te asesore durante todo el proceso, independientemente del tipo de contrato. Puedes consultarme sin ningún compromiso.
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