Secretos de las valoraciones de inmuebles

Para conocer el valor económico de una propiedad, un profesional puede aplicar distintos métodos de valoración de inmuebles. Quiero desvelarte cuáles son, cuándo se usan y cómo se aplican.

¿Qué es una valoración de inmuebles?

Es el procedimiento que se aplica para determinar el valor económico de una propiedad en el mercado. Se toman en cuenta distintos factores que afectan al valor, propios como el estilo de arquitectura o externos, como la ubicación del inmueble. Este tipo de procedimiento debe llevarse a cabo por un profesional capacitado, y se aplica en los distintos tipos de inmuebles residenciales, comerciales, parcelas u otros.

No confundir la tasación con la valoración

Son conceptos distintos, pero que se confunden con frecuencia. Una tasación inmobiliaria es un documento realizado por un arquitecto o técnico inmobiliario, donde se determina el valor real de una propiedad, y el especialista debe realizar visitas de inspección. Sólo puede realizarse por sociedades acreditadas que cumplan con determinadas normativas.

Una valoración es una operación del valor del inmueble, basándose en datos objetivos de la propiedad, la zona en la que se ubica, y los casos tratados con experiencias anteriores. No es necesario realizar visita al inmueble y seguir las normativas de forma estricta.

Métodos de valoración de inmuebles

Comparación con muestras del mercado: se obtiene el valor económico estableciendo comparativas con propiedades de características similares. Se utilizan unas seis muestras similares y se establecen los elementos y variables que se van a comparar y los coeficientes de homogeneización. Se obtienen valores bastante justos y razonables, y es utilizado en tasaciones. En este tipo de valoraciones no se incluye los impuestos en el precio. Se aplica generalmente este método cuando el bien se va a ofrecer directamente a particulares y no a agencias o promotores inmobiliarios.
Método residual: cuando el inmueble se oferta a empresas inmobiliarias. Los métodos a utilizar van a depender del tipo de inmueble o propiedad y del tiempo de culminación y finalización de la promoción inmobiliaria. Es ideal para suelos o terrenos que cuenten o no con edificaciones. Se estima un tiempo de culminación y venta superior a 3 años.
Método de actualización: hace referencia a los bienes que generen rentas y que pueden actualizar su valor. Es necesario estimar los flujos de caja y el valor de revisión del inmueble o el que tendrá al final de su vida útil.
Método de coste: tiene como objetivo obtener el valor de reposición de un inmueble con los precios actualizados de mano de obra, materiales y otras inversiones necesarias para construir una estructura con las mismas características.

¿Cuándo necesitas una valoración?

Además de ser útil en la compra-venta de inmuebles, lo es también en otras situaciones como las siguientes:

Pagar impuestos relacionados con la compra-venta de inmuebles. Por ejemplo, el de transmisiones patrimoniales o el de sucesiones.
Si hay un proceso jurídico de disputa entre varias partes y es necesario conocer el valor del inmueble para realizar cualquier acción o tomar decisiones. Divorcios, reparticiones de bienes y otros…
Para el mercado hipotecario y asegurador. Obtener información sobre coberturas de compañías aseguradoras en relación al valor de la propiedad.
En casos relacionados con accidentes, defectos de inmuebles y ejecución de hipotecas, así como en actos catastrales, expropiaciones y más.

Conclusión